In der EU haben sich Kaufpreise seit 2015 im Verhältnis zu den Einkommen erhöht. Der Index erklärt aber nicht, wer sich heute eine Wohnung leisten kann.

Was Eurostat gemessen hat

2025 lag das Verhältnis von Wohnimmobilienpreisen zu Pro-Kopf-Haushaltseinkommen in der EU um 6,8 Prozent höher als 2015. Das veröffentlichte Eurostat am 9. November 2026. In 17 Mitgliedstaaten stieg das Verhältnis, in zehn sank es. Damit zeigt die EU-Zahl eine gemeinsame Richtung für das Aggregat, aber keine einheitliche Erfahrung für alle Haushalte oder Länder.

Die Kennzahl vergleicht die Entwicklung zweier Größen gegenüber einem Basisjahr. Sie steigt beispielsweise, wenn Immobilienpreise schneller wachsen als Einkommen. Sie kann auch steigen, wenn Preise und Einkommen fallen, die Einkommen aber stärker zurückgehen. Wer den Index liest, sollte deshalb nicht vorschnell behaupten, dass ein bestimmtes Ergebnis nur durch steigende Kaufpreise verursacht wurde. Dazu müssen beide Reihen getrennt betrachtet werden.

Portugal und Rumänien sind kein Kaufpreisranking

Eurostat weist für Portugal zwischen 2015 und 2025 den größten Anstieg des Verhältnisses aus: 60,8 Prozent. Für die Niederlande nennt die Statistik 34,3 Prozent, für Rumänien dagegen einen Rückgang von 42,8 Prozent. Diese Werte vergleichen Richtungen und Größenordnungen seit dem jeweiligen Ausgangspunkt. Sie besagen nicht, in welchem Land Wohneigentum absolut am billigsten oder am schwersten zugänglich ist.

Ein Land kann von einer bereits angespannten Lage aus eine Verbesserung verzeichnen, ohne dass ein typischer Haushalt danach leicht kaufen kann. Umgekehrt kann ein Land mit niedriger Ausgangsbelastung einen starken Anstieg zeigen. Für lokale Entscheidungen fehlt noch eine weitere Ebene: Ein nationaler Index kann Unterschiede zwischen Hauptstadt, Universitätsstadt und ländlichen Regionen nicht auflösen. Das gilt besonders dann, wenn Jobs und Neubau räumlich unterschiedlich verteilt sind.

Der Kredit entscheidet mit

Käufer bezahlen häufig nicht nur einen Preis, sondern finanzieren ihn über Jahre. Zwei Haushalte, die dieselbe Wohnung zum selben Preis betrachten, können daher vor sehr unterschiedlichen Entscheidungen stehen. Eigenkapital, Kreditlaufzeit, Zinsbindung und das Verhältnis von Rate zu laufendem Einkommen verändern den Spielraum. Kaufnebenkosten und erwartete Instandhaltung sind im Vergleich von Kaufpreisen und Einkommen nicht abgebildet.

Ein vereinfachtes Beispiel: Sinkt ein Kaufpreis, während die Kreditzinsen steigen, kann eine niedrigere Kaufsumme trotzdem mit einer höheren Monatsrate einhergehen. Umgekehrt kann ein niedrigerer Zins den Zugang für einen Teil der Interessenten verbessern, selbst wenn die Preise etwas höher liegen. Daraus folgt kein allgemeiner Rat zum Kaufen oder Warten. Es zeigt, warum ein Preis-Einkommens-Index nur ein Teil der Diagnose ist.

Wer im Durchschnitt verschwindet

Ein Pro-Kopf-Einkommen beschreibt keine einzelne Biografie. Ein Berufsanfänger ohne Ersparnisse, eine Familie mit zwei Gehältern und jemand mit geerbtem Eigenkapital treffen auf denselben Angebotspreis, aber nicht auf dieselbe Eintrittshürde. Selbst bei einem moderateren Index kann es für Haushalte mit geringem Vermögen schwierig bleiben, eine Finanzierung zu bekommen.

Auch der Mietmarkt ist eine eigene Frage. Ein fallender Kaufpreisindikator beweist keine sinkende Mietbelastung. Wer Wohnen als Grundbedürfnis betrachtet, sollte daher prüfen, ob es am Ort genügend nutzbare und erreichbare Wohnungen gibt, und nicht nur fragen, wie viele Haushalte Eigentum erwerben. Eine Mietwohnung nahe am Arbeitsplatz kann einen höheren praktischen Wert haben als günstigeres Eigentum mit langer Anfahrt und hohen laufenden Kosten.

Was mehr Angebot leisten kann – und was nicht

Auf den ersten Blick liegt eine Antwort nahe: mehr bauen. Zusätzliche Wohnungen können dort helfen, wo viele Menschen um wenige Angebote konkurrieren. Aber Lage und Zuschnitt entscheiden mit. Neue Wohnungen außerhalb gut angebundener Regionen helfen einem Haushalt, der auf einen Arbeitsplatz in der Stadt angewiesen ist, womöglich weniger als die reine Stückzahl nahelegt. Auch ein großer Neubau ersetzt keine Untersuchung darüber, welche Wohnungen fehlen und für wen.

Auf der anderen Seite können Zuschüsse zur Nachfrage einzelnen Käufern den Zugang erleichtern. Wo das Angebot kurzfristig kaum wächst, muss jedoch geprüft werden, ob ein Teil der Förderung in höhere Angebotspreise fließt. Das ist eine mögliche Wirkung, keine Aussage darüber, dass sie überall eintritt. Eine belastbare Evaluation sollte prüfen, welche Haushalte zusätzlich kaufen konnten und ob sich Preise oder Bauaktivität am jeweiligen Ort verändert haben.

MIYAN-Einordnung: Der Index ist der Anfang

Ein Vorteil der Eurostat-Kennzahl ist, dass sie Preisentwicklung und Einkommen zusammenbringt. Das verhindert, steigende Preise ohne Bezug zur Kaufkraft zu interpretieren. Der stärkste Einwand ist zugleich berechtigt: Ein grober Index ist kein Maß für die reale Kreditfähigkeit und kann Unterschiede innerhalb von Ländern verdecken. Gerade deshalb sollte die Zahl nicht verworfen, sondern durch andere Daten ergänzt werden.

Die nächste Analyse braucht lokale Preise, Einkommen nach Haushaltsgruppen, Kreditkonditionen, Mieten und das verfügbare Angebot. Für die Politik ist dann eine konkrete Frage möglich: Geht es um fehlendes Eigenkapital, zu wenig Wohnraum an bestimmten Orten oder hohe laufende Kosten? Wer diese Probleme auseinanderhält, kann gezielter handeln. Eine einzelne Fördermaßnahme, die den Zugang zum Kredit erleichtert, schafft beispielsweise noch keine zusätzliche Wohnung.

Quellen

Eurostat: Are EU house prices outpacing income?, 9. November 2026